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電梯維修保養(yǎng)的六點溝通技巧

一幢大樓電梯運行是否舒適正常，很大程度地體現(xiàn)了大樓物業(yè)設備管理水平的高低。電梯作為一種特殊設備，其維護保養(yǎng)一般由專業(yè)的電梯維護保養(yǎng)公司進行，但電梯的運行質(zhì)量卻由物業(yè)公司直接對業(yè)主負責，物業(yè)公司電梯設備管理人員擔負著確保電梯正常運行的重要職責。 維護與監(jiān)管、專業(yè)與非專業(yè)，怎樣調(diào)和二者之間的矛盾，確保電梯運行的質(zhì)量？作為電梯設備管理人員，怎樣抓住電梯維保管理的切入點，提高自己的業(yè)務水平？

那么，物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應當保持怎樣一種關系才利于電梯的維保及正常運作呢?筆者認為，雙方應當秉持以誠相待、共同參與的精神，確認各自在電梯維保及日常管理中的位置，相互尊重、目標一致，不相互角力，這樣才能齊心協(xié)力確保電梯運轉(zhuǎn)正常。

以誠相待、共同參與

在與電梯維保公司互動中，由于雙方利益點不一致，矛盾在所難免，甚至“短兵”相接，這時對設備的熟悉程度和對維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏”的關鍵。

對特定部件、構(gòu)件有一定的認知。電梯包含一些特有的部件、構(gòu)件，例如曳引機、速斷開關、安全鉗、旋轉(zhuǎn)編碼器等。特定部、構(gòu)件處于電梯一些特定的位置，擔負著重要的作用，是電梯正常運行的必要保障，對特定部件、構(gòu)件有一定的認知，才能在電梯的維保管理中突出重點，抓住重心。

電梯公司的維保人員和物業(yè)公司的設備管理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業(yè)中，難免公司利益之間相互沖突;同時維保人員良莠不齊，也不能排除個別維保人員業(yè)務能力較差和職業(yè)道德低下。因此，在尊重維保人員的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)的前提下，緊抓維保重點，特別是重點部位、關鍵問題處理時的旁站管理，顯得尤為重要。

在維保計劃和作業(yè)表方面，首先應參照電梯維保的相關資料，與維保公司密切溝通，根據(jù)電梯具體情況制定電梯的中、長期維保計劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電梯作業(yè)表中，以此對電梯維保公司的維�；顒犹岢鼍唧w要求。這樣，維保公司的日常維保活動就完全納入了物業(yè)公司的掌控之中，做到目標明確，有的放矢。

不斷學習和掌握電梯維保的相關專業(yè)知識是做好電梯維保管理工作的基礎，也只有對電梯運行原理和維保技術特點有了一定的了解，電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作，做到胸有成竹。

在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強對電梯設施的監(jiān)管，采用“望、聞、問、聽”的辦法，實時了解電梯的運行質(zhì)量�！巴�”即對電梯機房、轎廂等部位的設備是否異常進行肉眼判斷;“聞”即對關鍵設備和關鍵部位(特別是電氣設備)是否有異味進行確認;“問”是了解乘梯人員的感受;“聽”是在機房或乘坐電梯時感受是否有異響情況存在。發(fā)現(xiàn)有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況，電梯管理人員就要及時對情況進行性質(zhì)認定，做好相關記錄，并根據(jù)性質(zhì)情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。

緊抓維保重點、做好旁站管理

制定計劃、有的放矢

筆者經(jīng)過多年的實踐，認為電梯維保管理人員對電梯相關知識的學習和了解應側(cè)重三個方面：

掌握電梯運行原理和系統(tǒng)分類。對電梯運行原理的掌握會在維保管理人員的頭腦中形成一個“活生生”的電梯，使電梯維保管理人員在電梯出現(xiàn)故障時，在第一時間對問題進行性質(zhì)區(qū)分。掌握電梯的系統(tǒng)分類，能幫助電梯維保人員明確故障范圍。

知己知彼、百戰(zhàn)不殆

筆者認為，該物業(yè)公司電梯管理人員和電梯維保公司維修人員二者都有問題——一方?jīng)]做好電梯日常管理，一方做好設備維修后沒有給另一方提供相關的信息反饋。但真正的問題是二者之間的關系問題——雙方互不信任、相互推諉。

筆者所工作的大廈五部電梯轎箱內(nèi)層招及層顯改造費用談判中，電梯公司前期報價為三萬一千多元。對于對方的這一報價，我方不能接受，立即對這一所謂“工程”的性質(zhì)、范圍、工程量進行研究、判斷。由于我方電梯維保管理人員對電梯設備構(gòu)成相當熟悉，對該工作所涉及的工藝流程相當了解，確定其工程量只包含對電梯層顯顯示程序數(shù)字值設置上的一定更改和部分內(nèi)層招膜片的更換，兩人一天即能完成。在后續(xù)的談判中，我方完全掌握主動權，經(jīng)過多次談判，對方最終不得已以涉及“知識產(chǎn)權”為改造費用訴求基礎，最終合同價為一萬二千元，我方既贏得了此次較量的勝利，又為公司節(jié)約了大量的費用。

電梯維保公司都有自己的電梯保養(yǎng)作業(yè)流程和相應的作業(yè)報告(作業(yè)單)，由于該作業(yè)流程是針對所有電梯客戶，具有其普遍性，但對特定電梯的保養(yǎng)維護缺乏針對性。筆者瀏覽過多家電梯維保公司的保養(yǎng)(維保)作業(yè)單，上面密密麻麻列滿了從機房到底坑各部位(部件)的檢查項目。而實際操作是除安全回路必查以外，很多檢查項目只能做到走馬觀花。那么，如何確保電梯維保工作的質(zhì)量呢?筆者認為，有針對性地編制物業(yè)公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計劃和作業(yè)表是一條重要途徑。

了解電梯常規(guī)保養(yǎng)內(nèi)容和常見故障的常規(guī)處理方法。電梯作為一種常用的技術比較成熟的特種設備，其保養(yǎng)和維護也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相關知識，才能掌控電梯維保的方向和進度，做到操之在我。

很多物業(yè)公司管理者都有這樣一種看法：物業(yè)所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題，物業(yè)公司電梯維保管理人員的責任就是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數(shù)物業(yè)公司認為，電梯維保公司與物業(yè)公司就是從屬關系，電梯維保公司的工作一切都應當聽從物業(yè)公司的。這些不正確的觀點都會直接或間接地影響到物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關系。

物業(yè)電梯設備管理作為物業(yè)設備管理中極為重要的一環(huán)，需要物業(yè)設備管理人員在現(xiàn)實工作中進行長期不斷的探索和實踐。同時，物業(yè)設備中的特種設備種類繁多，做好電梯特種設備的維保管理工作，相信也會對其他特種設備維保管理工作帶來有益啟發(fā)和幫助。

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